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A la espera de que el gobierno pueda aprobar un decreto en relación al pago de los alquileres, La extraordinaria situación creada por la propagación del COVID 19 y la declaración de estado de alarma en toto el territorio español por medio del Real Decreto 463/2020, que suspende la apertura al público de locales, incluyendo las actividades de hostelería y restauración, con muy pocas excepciones, plantea un gran interrogante sobre la continuidad en el pago de los alquileres para aquellos afectados directamente por referida norma.
La imposibilidad de desarrollar la actividad que sirvió de base para la contratación del arrendamiento de forma tan extraordinaria e imprevisible, rompiendo además el equilibrio de prestaciones sobre el que se convino el contrato de alquiler, pero sin causa imputable a ninguna de las partes, nos hace refrescar la doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas).
Muy resumidamente, los requisitos de aplicación de la doctrina rebus son los siguientes:
1.- Alteración de las condiciones contractuales sin causa en ninguna de las partes
2.- Imprevisible.
3.- Extraordinaria, de forma tal que conllevaría una prestación excesivamente onerosa para una de las partes, en este caso, pagar la renta sin posibilidad dar uso a la fina arrendada, lo que supone la frustración del fin del propio contrato.
Todo parece encajar, pero debemos tener en cuenta que esta alteración extraordinaria, es coyuntural, con un efecto temporal que no parece vaya a suponer más de unos pocos meses, de forma tal que no se produciría un desequilibrio permanente de las prestaciones entre las partes.
Así mismo, la doctrina sobre la rebus sic stantibus es de aplicación restrictiva, tal y como ha sentenciado en reiteradas ocasiones el Tribunal Supremo.
Por otro lado, iniciar un procedimiento judicial acogiéndose a esta cláusula rebus sic stantibus, de resultar favorable, se tendrían la sentencia con toda seguridad una vez finalizado es estado de alarma, o estado que lo sustituya si fuere en caso, cuando puede que la situación económica se haya reconducido y se siga explotando el negocio, como antes de la declaración de estado de alarma. Otra cuestión sería que se produzca el cierre definitivo a consecuencia de la situación extraordinaria que vive nuestro país, en ese caso si considero que pudiera prosperar una acción de resolución contractual basada en la aplicación de esta cláusula.
De forma tal que un cierre temporal no justificaría un impago de la renta sin más, pero si se produjera el cierre definitivo a raíz de esta situación extraordinaria, si podría prosperar una acción basada en la situación imprevisible y extraordinaria.
En todo caso sería más recomendable llegar a una solución acordada entre las partes, como estamos haciendo desde nuestro despacho y que en la gran mayoría de los casos se están suspendiendo o moderando los arrendamientos de forma voluntaria.
Se viene discutiendo la posibilidad de suspender el pago de la renta en base al artículo 1.105 del Código Civil, toda vez que refiere que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”
Resulta evidente que difícilmente podía preverse una pandemia mundial, pero además, aunque se hubiera previsto, el cierre al que obliga la declaración del estado de alarma, no permitiría mantener la actividad con regularidad y es un hecho ajeno a la voluntad de las partes. Pero el pago de la renta, en si mismo, no deviene de imposible cumplimiento, lo que deviene de imposible cumplimiento es el desarrollo de la actividad.
De hecho, en Tribunal Supremo ha fallado recientemente en contra de arrendatarios que pretendiendo la aplicación del artículo 1.105 en situaciones de salud muy adversas para el cumplimento del pago del alquiler se oponían a la reclamación de rentas instada por el arrendador.
Nuestra recomendación es proponer una solución pactada de suspensión o moderación de la renta, en base a la buena fe contractual, tal y como prevé el art. 1258 del código civil “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”
Inin abogados y economistas.
Asturias-Valladolid
