¿Se pueden alterar las condiciones de un contrato?
¿SE PUEDEN ALTERAR LAS CONDICIONES DE UN CONTRATO?
octubre 15, 2018
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Evite riesgos cuando compre su vivienda al promotor

Concurso Acreedores Vivienda
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Socio mayoritario y director de la firma de abogados y economistas inin venture capital & restructuring. Miembro del Ilustre Colegios de Abogado de Gijón y de los Colegios de Economistas de Asturias, Valladolid y Burgos, es miembro también del Registro de Economistas Forenses y Miembro de la Junta Directiva de la Federación Asturiana de Empresarios. Es Socio Fundador de El Club de los Viernes. Está Licenciado en Dirección y Administración de Empresas por la Universidad de Oviedo, Licenciado en Derecho por la UNED, y Posgrado en Finanzas por la University of Wisconsin.

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Usted puede perder su dinero y no recibir la vivienda comprometida si no actúa correctamente ante el concurso de acreedores del promotor.

El número de concursos de acreedores declarados en los seis primeros meses de 2018 en los juzgados de lo mercantil de nuestra región, es inferior a los declarados en ese mismo período de 2017. Esta aparente bonanza, puede revertirse ante las previsiones de desaceleración económica y la propuesta de presupuestos del estado que prevé gravar a empresas y autónomos. Ante este escenario debemos ser precavidos cuando vayamos a comprar una vivienda.

En primer lugar, requeriremos un aval a primer requerimiento por las cantidades entregadas a cuenta, pues en caso de concurso del promotor siempre podremos exigir el pago del aval a la entidad financiera. En caso de no entregársenos un aval, solicitaremos al promotor el certificado de póliza general de aval o de la aseguradora que cubra su riesgo frente a la devolución de las cuantías entregadas a cuenta. Aunque usted no tenga el certificado individual de aval, si el promotor tiene contratada la póliza o el seguro, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2016 dispone que estará usted cubierto y podrá ser reintegrado de las cantidades entregadas a cuenta.

En segundo lugar, trataremos de realizar los pagos por transferencia bancaria, de forma que la entidad financiera que los reciba sea consciente, de que son pagos a cuenta para la adquisición de una vivienda, pues como ha confirmado el Tribunal Supremo en su sentencia de 7 de julio de 2016, es obligación del banco donde el vendedor tiene la cuenta en la que percibe dichos anticipos, comprobar que la referida garantía existe.

Esta sentencia confirmó que cuando no exista el obligatorio seguro o aval y la construcción de las viviendas no lleve a cabo, o se retrase, los bancos que hayan incumplido su deber de vigilancia deberán de indemnizar al comprador como lo hubiera hecho la correspondiente compañía aseguradora o banco avalista.

En tercer lugar, guardaremos los justificantes de los pagos realizados, y haremos constar en el concepto de las transferencias que las mismas responden a un anticipo a cuenta para la adquisición de vivienda.

Finalmente, y para el caso de que temamos un concurso de acreedores del promotor, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2018, nos apunta la forma en al que debe procederse en caso de incumplimiento del promotor, para que nuestro dinero siga protegido.

En esta sentencia, se analiza el caso de una compra de vivienda en la que el promotor, Martinsa Fadesa, incumple la obligación de entrega de la misma antes de la declaración de su concurso de acreedores. Para el Tribunal Supremo, la fecha de la resolución contractual no coincide con la del incumplimiento, sino que coincide con aquella en la que se haya instado extrajudicialmente la misma, es decir, la fecha en la que se remitió el burofax al promotor para la resolución del contrato por incumplimiento. Nuestro más alto tribunal dispone que, como el art. 1124 del Código Civil reconoce al contratante la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, debe entenderse que esta última tienen lugar, no con el incumplimiento, sino cuando aquél, tras optar por resolver la relación, se lo comunica a la otra parte.

La fecha de esta comunicación es transcendental, pues si esta se realiza antes de la declaración del concurso, nuestro derecho a ser reintegrados por las cantidades entregadas a cuenta será deuda del concurso, pero si esta se realiza con posterioridad a la declaración del concurso, será atendida como crédito preferente del mismo.

Así pues, ante la duda con la solvencia del promotor, no se precipite, y hable antes con sus abogados.

Ignacio Blanco Urizar, Socio Director en ININ Abogados y Economistas

Ignacio Blanco
Ignacio Blanco
Socio mayoritario y director de la firma de abogados y economistas inin venture capital & restructuring. Miembro del Ilustre Colegios de Abogado de Gijón y de los Colegios de Economistas de Asturias, Valladolid y Burgos, es miembro también del Registro de Economistas Forenses y Miembro de la Junta Directiva de la Federación Asturiana de Empresarios. Es Socio Fundador de El Club de los Viernes. Está Licenciado en Dirección y Administración de Empresas por la Universidad de Oviedo, Licenciado en Derecho por la UNED, y Posgrado en Finanzas por la University of Wisconsin.

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