Obligación del arrendador de reducir a la mitad la renta del alquiler a causa de la pandemia provocada por el Covid-19

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Ignacio Blanco

Socio mayoritario y director de la firma de abogados y economistas inin venture capital & restructuring. Miembro del Ilustre Colegios de Abogado de Gijón y de los Colegios de Economistas de Asturias, Valladolid y Burgos, es miembro también del Registro de Economistas Forenses y Miembro de la Junta Directiva de la Federación Asturiana de Empresarios. Es Socio Fundador de El Club de los Viernes. Está Licenciado en Dirección y Administración de Empresas por la Universidad de Oviedo, Licenciado en Derecho por la UNED, y Posgrado en Finanzas por la University of Wisconsin.

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JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 BARCELONA, SENTENCIA 8 ENERO 2021

Juzgado de Primera Instancia nº 20 Barcelona, Sentencia 1/2021, 8 Ene. Procedimiento 444/2020

Un Juzgado de Barcelona declara que la actual situación de crisis sanitaria provocada por el Covid-19 produce una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial, la cual genera un desequilibrio de las prestaciones causando un grave perjuicio a la parte arrendataria, motivo por el cual rebaja el importe de la renta mensual establecida en los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a alojamiento de tipo turístico y/o temporada.

Para llegar a dicha decisión el Juzgador aplica la cláusula rebus sic stantibus, tras señalar que el RDLey 15/2020 no impide que el arrendatario solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece dicho texto normativo si entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio. De hecho, considera que la intención del legislador no era eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pandemia.

Al celebrar el contrato las partes no podían prever la existencia de la situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial que ha provocado la pandemia del coronavirus dado que no había sucedido con anterioridad.

Asimismo, esta situación extraordinaria e imprevisible que trastorna los elementos que en su día fueron tenidos en cuenta altera la base del negocio produciendo o bien la frustración de la finalidad del contrato o bien un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes, en este caso para la parte arrendataria. En este sentido la prueba practicada evidencia la realidad de las pérdidas o disminución del volumen del negocio sufridos, así como que ello deriva de la pandemia.

A la vista de todos estos datos, el Juez considera producida una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador. Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Ha de tenerse en cuenta, además, que el arrendatario ofreció reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el arrendador, que solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta.

En definitiva, la sentencia considera que la petición de la parte arrendataria de abonar el 50 % de la renta es justa y equitativa, porque con ello está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a dicho 50 %, por lo acuerda rebajar a la mitad el precio del arrendamiento desde el 1 de abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.