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¿SE PUEDEN ALTERAR LAS CONDICIONES DE UN CONTRATO?

¿Se pueden alterar las condiciones de un contrato?
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Natalia Fernández

Natalia Fernández es Abogada en Inin Abogados y Economistas.

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¿Es posible modificar judicialmente la renta en un contrato de arrendamiento? ¿Quién no se ha quedado atrapado en un contrato, que considera excesivamente gravoso? ¿Se han alterado las condiciones que se daban al momento de su firma? ¿Se ha producido un claro desequilibrio de las prestaciones a causa de esa alteración?

La Sentencia del Tribuna Supremo de 15 de octubre de 2014 nos permite dar respuesta a estas preguntas. En la sentencia se revisan unos contratos de arrendamiento de explotación hotelera, suscritos en el año 1999, por plazo de veinticinco años a contar desde la toma o entrega de la posesión. Una entrega que se produce el 21 de julio de 2004, por lo que la finalización del mismo sería julio de 2029. Se establecía un plazo de obligado cumplimiento de 10 años y posibilidad de desistir del contrato comunicándolo con un año de antelación, debiendo en ese caso indemnizar a la arrendadora con un importe relacionado con los años que restaren para el cumplimiento íntegro del contrato.

Transcurrido el tiempo y tras los embates de la crisis económica, el arrendatario, solicitó una reducción de la renta. Consideraba que los contratos suscritos en febrero de 1999, debían ser modificados para restablecer el equilibrio de las recíprocas prestaciones, esto es, pagar lo justo por el bien arrendado, conforme al informe pericial aportado como prueba. Dicha petición, contó con la férrea oposición de la propiedad, que fue apoyada por sentencias de primera Instancia y apelación dictadas a su favor. Sin embargo, el Tribunal Supremo, apoyó la tesis de moderación de rentas del arrendatario, y acogiendo la aplicación normalizada de la figura rebus sic stantibus, declarando que “la actual crisis económica, con efectos profundos y prolongados de recesión económica puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias (…)”, lo que conllevó que concluyera con el derecho de la arrendataria a una reducción de la renta del 29%.

Esta figura, ampara un mecanismo judicial de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones en los contratos, cuando concurren una serie de premisas fundamentales. Debe haberse producido, al momento de cumplir el contrato, una alteración de las circunstancias que dieron lugar a su celebración; desproporción entre las obligaciones de las dos partes; y que todo ello acontezca por circunstancias imprevisibles al momento de la firma del contrato.

Rebus sic stantibus es una expresión latina que puede traducir como “estando así las cosas”, es decir, que no habría lugar a cambio alguno de la relación contractual si las condiciones hoy son similares a las que existían al momento de la contratación. No está regulada en el ordenamiento civil español en precepto alguno. Es un construcción doctrinal y asentada sobre varias sentencias, en las cuales, los Tribunales han admitido su aplicación de forma muy restrictiva. En los últimos años, especialmente a raíz de la STS de 30 de junio de 2014, se ha tendido a una aplicación menos rigurosa atendiendo a la necesidad de que las instituciones se ajusten a la realidad social económica del momento.

En definitiva, aunque la primera opción debe ser la negociación entre las partes para tratar de reconducir las obligaciones entre ellas; si por alguna razón el arrendador, no entrara en razón y pretendiera aferrarse a unas condiciones excesivamente gravosas para el arrendatario, éste último, siempre tendrá la posibilidad de valorar el ejercicio de una acción de ajuste de las condiciones del contrato, dentro del marco de lo expuesto en estas líneas.

Artículo publicado originalmente en El Comercio

Natalia Fernández
Natalia Fernández
Natalia Fernández es Abogada en Inin Abogados y Economistas.

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